Mật độ xây dựng là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình xây dựng trên tổng diện tích khu đất, lô đất. Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng (QCVN 01:2014/BXD) thì mật độ được chia thành 2 loại là mật độ thuần (net-tô) & mật độ gộp (brut-tô).
Trong đó,
- Mật độ thuần là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình trên tổng diện tích lô đất; (không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình như: các tiểu cảnh trang trí, bể bơi, sân thể thao ngòai trời (trừ sân ten-nit và sân thể thao được xây dựng cố định và chiếm khối tích không gian trên mặt đất), bể cảnh…).
- Mật độ gộp của một khu vực đô thị là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc trên tổng diện tích toàn khu đất (diện tích toàn khu đất có thể bao gồm cả: sân, đường, các khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng công trình trong khu đất đó).
Quy định về mật độ xây dựng nhà ở riêng lẻ, nhà phố
Mật độ xây dựng thuần
- Đối với nhà xưởng, nhà máy, kho tàng : Mật độ thuần tối đa đối là 70%.
- Đối với công trình nhà ở : mật độ thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà ở liền kế, riêng lẻ và nhóm nhà chung cư được quy định trong bảng dưới đây
Nhà liên kế và nhà ở riêng lẻ (nhà vườn, biệt thự,…)
| Diện tích lô đất (m²/căn nhà) | ≤100 | 200 | 200 | 500 | ≥1000 |
| Mật độ xây dựng tối đa (%) | 100 | 70 | 60 | 50 | 40 |
Nhà chung cư theo diện tích lô đất và chiều cao công trình
Mật độ xây dựng tối đa (%) theo diện tích lô đất
| Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất (m) | ≤3000 m² | 10000 m² | 18000 m² | ≥35000 m² |
| ≤16 | 75 | 65 | 63 | 60 |
| 19 | 75 | 60 | 58 | 55 |
| 22 | 75 | 57 | 55 | 52 |
| 25 | 75 | 53 | 51 | 49 |
| 28 | 75 | 50 | 48 | 45 |
| 31 | 75 | 48 | 46 | 43 |
| 34 | 75 | 46 | 44 | 41 |
| 37 | 75 | 44 | 42 | 39 |
| 40 | 75 | 43 | 41 | 38 |
| 43 | 75 | 42 | 40 | 37 |
| 46 | 75 | 41 | 39 | 36 |
| >46 | 75 | 40 | 38 | 35 |
- Đối với công trình giáo dục, y tế, văn hóa, chợ : mật độ thuần tối đa cho phép là 40%.
- Đối với các công trình dịch vụ đô thị khác và các công trình có chức năng hỗn hợp :
- Mật độ thuần tối đa trên các lô đất có diện tích ≥3000 m² cần được quy hoạch tại đồ án quy hoạch và thiết kế đô thị nhưng phải đảm bảo các yêu cầu về khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà, về khoảng lùi công trình, về mật độ tối đa.
- Mật độ thuần tối đa trên các lô đất có diện tích < 3000 m², sau khi trừ đi phần đất đảm bảo khoảng lùi theo quy định, trên phần đất còn lại được phép xây dựng với mật độ 100%, nhưng vẫn phải đảm bảo các yêu cầu về khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà.
Bảng : Mật độ thuần tối đa của nhóm nhà dịch vụ đô thị và nhà sử dụng hỗn hợp theo diện tích lô đất và chiều cao công trình.
Mật độ xây dựng tối đa (%) theo diện tích lô đất
| Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất (m) | ≤3000m2 | 10000m2 | 18000m2 | ≥35000m2 |
| ≤16 | 80 | 70 | 68 | 65 |
| 19 | 80 | 65 | 63 | 60 |
| 22 | 80 | 62 | 60 | 57 |
| 25 | 80 | 58 | 56 | 53 |
| 28 | 80 | 55 | 53 | 50 |
| 31 | 80 | 53 | 51 | 48 |
| 34 | 80 | 51 | 49 | 46 |
| 37 | 80 | 49 | 47 | 44 |
| 40 | 80 | 48 | 46 | 43 |
| 43 | 80 | 47 | 45 | 42 |
| 46 | 80 | 46 | 44 | 42 |
| >46 | 80 | 45 | 43 | 40 |
- Trong trường hợp nhóm công trình là tổ hợp công trình với nhiều loại chiều cao khác nhau, quy định về mật độ xây dựng tối đa được áp dụng theo chiều cao trung bình.
- Đối với tổ hợp công trình bao gồm phần đế công trình và tháp cao phía trên, các quy định mật độ xây dựng được áp dụng riêng đối với phần đế công trình và đối với phần tháp cao phía trên theo tầng cao xây dựng tương ứng tính từ mặt đất.
Mật độ xây dựng gộp
- Mật độ gộp tối đa cho phép của đơn vị ở là 60%.
- Mật độ gộp tối đa của các khu du lịch, nghỉ dưỡng tổng hợp (resort) là 25%.
- Mật độ gộp tối đa của các khu công viên công cộng là 5%.
- Mật độ gộp tối đa của các khu công viên chuyên đề là 25%.
- Mật độ gộp tối đa của các khu cây xanh chuyên dụng (bao gồm cả sân gôn), vùng bảo vệ môi trường tự nhiên được quy định tùy theo chức năng và các quy định pháp lý có liên quan, nhưng không quá 5%.
Cách tính mật độ xây dựng thuần
Với các lô đất có diện tích nằm giữa các giá trị được nêu trong 3 bảng trên. Công thức tính mật độ được xác định như sau :
Mi = Ma – (Si – Sa) x (Ma – Mb) : (Sb – Sa)Trong đó :
- Si : diện tích của lô đất i (m2);
- Sa : diện tích của lô đất a (m2), bằng diện tích giới hạn dưới so với i trong 3 bảng trên
- Sb : diện tích của lô đất b (m2), bằng diện tích giới hạn trên so với i trong 3 bảng trên
- Mi : mật độ thuần tối đa cho phép của lô đất có diện tích i (m2);
- Ma : mật độ thuần tối đa cho phép của lô đất có diện tích a (m2);
- Mb : mật độ thuần tối đa cho phép của lô đất có diện tích b (m2).