Khi xây dựng nhà ở hoặc các công trình tiếp giáp với tuyến đường giao thông, việc tuân thủ các quy định về chỉ giới xây dựng là vô cùng quan trọng. Nắm rõ những quy định này sẽ giúp gia chủ đảm bảo an toàn, hợp pháp cho công trình, đồng thời góp phần tạo nên cảnh quan kiến trúc đô thị đẹp mắt và thống nhất. Bài viết dưới đây sẽ cung cấp cho bạn đọc thông tin chi tiết những quy định về chỉ giới xây dựng nhà ở tại Việt Nam. Tham khảo bài viết để hiểu rõ hơn về vấn đề này và có những ứng dụng thực tế phù hợp nhé!
1. Chỉ giới xây dựng là gì? Chỉ giới đường đỏ là gì?
Chỉ giới xây dựng (Construction boundary line) là đường giới hạn cho phép xây dựng công trình chính trên thửa đất (theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD). Hay nói cách khác, chỉ giới xây dựng là đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch và thực địa, nhằm phân định ranh giới giữa phần đất cho phép xây dựng công trình (phần nổi và phần ngầm) và phần đất lưu không.
Chỉ giới đường đỏ (Red boundary line) là đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch và thực địa để phân định ranh giới giữa phần đất được xây dựng công trình và phần đất được dành cho đường giao thông hoặc công trình hạ tầng kỹ thuật, không gian công cộng khác.
Chỉ giới xây dựng có thể trùng với chỉ giới đường đỏ nếu công trình được phép xây dựng sát chỉ giới đường đỏ (ranh giới lô đất), hoặc lùi vào so với đường đỏ nếu công trình phải xây lùi vào so với chỉ giới đường đỏ (do yêu cầu của quy hoạch).
Khoảng lùi (Setback space) là khoảng không gian giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng (theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD).
Khoảng lùi tối thiểu của nhà ở riêng lẻ được quy định như sau:
- Đối với khu vực phát triển mới, khoảng lùi tối thiểu (m) được xác định dựa theo bề rộng đường (giới hạn bởi các chỉ giới đường đỏ) và chiều cao xây dựng nhà.
| Bề rộng đường tiếp giáp với thửa đất xây dựng (m) | Chiều cao xây dựng nhà (m) | |||
| <19 | 19 ÷ <22 | 22 ÷ <28 | ≥28 | |
| <19 | 0 | 3 | 4 | 6 |
| 19 ÷ <22 | 0 | 0 | 3 | 6 |
| ≥22 | 0 | 0 | 0 | 6 |
- Đối với khu vực hiện hữu nhưng hiện trạng của khu vực quy hoạch không đáp ứng được yêu cầu trong bảng trên, thì khoảng lùi được xác định trong đồ án quy hoạch chi tiết hoặc thiết kế đô thị, nhưng cần có sự thống nhất trong tổ chức không gian tuyến phố.
Ví dụ: Đường tiếp giáp với thửa đất xây dựng nhà ở có bề rộng 20m, công trình dự định xây cao 24m thì khoảng lùi tối thiểu là 3m.
2. Làm sao để xem chỉ giới xây dựng
Có 3 cách để có thể xem chỉ giới xây dựng hoặc thông tin quy hoạch, cụ thể như sau:
- Cách 1 – Thông qua giấy phép xây dựng: Với công trình thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng, bạn có thể xem chỉ giới xây dựng trên giấy phép do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp.
- Cách 2 – Tra cứu trực tuyến: Theo quy định, hồ sơ đồ án quy hoạch xây dựng phải được đăng tải trên trang thông tin điện tử của UBND các quận/huyện và công khai trên phương tiện đại chúng. Do đó, bạn có thể xem thông tin quy hoạch và chỉ giới xây dựng bằng cách truy cập vào cổng thông tin điện tử của UBND quận/huyện nơi có đất, hoặc truy cập vào website của Sở Tài nguyên & Môi trường quận/huyện để xem thông tin quy hoạch.
- Cách 3 – Hỏi trực tiếp: Hỏi/yêu cầu UBND xã, phường, thị trấn mà trực tiếp là công chức địa chính – xây dựng quản lý khu vực có đất.
- Cách 4 – Yêu cầu thông tin tại cơ quan quản lý quy hoạch xây dựng: Căn cứ vào Điều 43 Luật Xây dựng 2014, cơ quan quản lý quy hoạch xây dựng sẽ có trách nhiệm cung cấp thông tin về địa điểm xây dựng, chỉ giới xây dựng, chỉ giới đường đỏ,… Do đó, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có yêu cầu có thể đề nghị cơ quan quản lý quy hoạch xây dựng cung cấp thông tin về chỉ giới xây dựng.
Đối với các công trình được miễn giấy phép xây dựng thì không cần quan tâm tới chỉ giới xây dựng và chỉ giới đường đỏ. Vì thế, đa số trường hợp xây nhà ở nông thôn không cần tra cứu thông tin về quy hoạch hay chỉ giới xây dựng.
3. Quy định về chỉ giới xây dựng nhà ở bạn cần biết
Nhà ở riêng lẻ phải tuân thủ chỉ giới xây dựng, chỉ giới đường đỏ. Diện tích thửa đất ở để xây dựng nhà ở riêng lẻ phải tuân thủ chỉ giới xây dựng như sau:
Đối với khu vực phát triển mới: diện tích không nhỏ hơn 50 m2 với bề rộng mặt tiền nhà:
- Không nhỏ hơn 5m khi tiếp giáp với đường phố có bề rộng chỉ giới đường đỏ ≥ 19 m
- Không nhỏ hơn 4m khi tiếp giáp với đường phố có bề rộng chỉ giới đường đỏ < 19 m
Đối với khu vực hiện hữu: diện tích tùy thuộc điều kiện thực tế nhưng không nên nhỏ hơn 30m2, với bề rộng mặt tiền nhà không nên nhỏ hơn 3,0 và cần tuân thủ quy định tại quy chế quản lý kiến trúc hoặc thiết kế đô thị khi cải tạo.
4. Đất ngoài chỉ giới có được xây dựng không?
Căn cứ theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng, có hai trường hợp công trình (nhà ở) có thể không bị lùi hoặc bị lùi so với chỉ giới đường đỏ, cụ thể như sau:
| Trường hợp 1: Đất thuộc chỉ giới đường đỏ (không có khoảng lùi) | Trường hợp 2: Đất thuộc khoảng lùi |
| Xảy ra khi chỉ giới xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ. Lúc này, đất nằm ngoài chỉ giới xây dựng cũng đồng nghĩa với việc nằm ngoài chỉ giới đường đỏ (thuộc chỉ giới đường đỏ). Công trình xây dựng tại khoảng đất này phải bảo đảm các nguyên tắc quy định tại Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng (QCVN 01:2021/BXD) như sau: – Không cản trở hoạt động giao thông tại lòng đường; – Đảm bảo an toàn, thuận tiện cho hoạt động đi bộ trên vỉa hè; – Không ảnh hưởng đến hệ thống cây xanh, công trình hạ tầng kỹ thuật nổi và ngầm trên tuyến phố; – Đảm bảo tính thống nhất về cảnh quan trên tuyến phố hoặc từng đoạn phố; – Đảm bảo tuân thủ các quy định phòng cháy chữa cháy và các hoạt động của phương tiện chữa cháy. | Xảy ra khi chỉ giới xây dựng lùi vào so với chỉ giới đường đỏ. Công trình tiếp giáp với tuyến đường thuộc trường hợp này phải bảo đảm các nguyên tắc sau: – Không một bộ phận, chi tiết kiến trúc nào của công trình xây dựng được vượt quá chỉ giới đường đỏ; – Đảm bảo tính thống nhất về cảnh quan trên tuyến phố hoặc từng đoạn phố; – Đảm bảo tuân thủ các quy định về phòng cháy chữa cháy và hoạt động của phương tiện chữa cháy. |
Cũng theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng (ban hành kèm thông tư 01/2021/TT-BTC về các chi tiết của công trình tiếp giáp tuyến đường):
- Các chi tiết kiến trúc của công trình phải tuân thủ theo đồ án quy hoạch chi tiết/quy chế quản lý kiến trúc/ thiết kế đô thị chung của từng địa phương.
- Xây dựng công trình dù trùng hoặc lùi so với chỉ giới đường đỏ, các chi tiết của công trình luôn phải đảm bảo không cản trở hoạt động giao thông trên lòng đường/ vỉa hè, không ảnh hưởng đến hệ thống cây xanh cũng như hạ tầng kỹ thuật ngầm và nổi trên phố, đảm bảo quy định về phòng cháy chữa cháy.
Như vậy, có được phép xây nhà ngoài chỉ giới xây dựng không? Câu trả lời là “Không”. Đất ngoài chỉ giới không được phép xây dựng, nếu xây dựng sẽ vi phạm chỉ giới – đây là một trong những hành vi bị nghiêm cấm quy định tại Khoản 4 Điều 12 Luật Xây dựng 2014 và quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng.
Tuy nhiên, có một số trường hợp ngoại lệ được phép xây dựng vượt quá chỉ giới đường đỏ, nếu đáp ứng các điều kiện nhất định để đảm bảo an toàn, mỹ quan và không ảnh hưởng đến hệ thống hạ tầng xung quanh. Dưới đây là tóm tắt các trường hợp ngoại lệ:
Đường ống thoát nước: Được phép vượt quá chỉ giới đường đỏ tối đa 0,2m, song cần đảm bảo tính thẩm mỹ và không làm mất mỹ quan đô thị.
Ban công, mái ô: Được phép vượt quá chỉ giới đường đỏ dưới 0,2m đối với nhà từ tầng 2 trở lên có hai đường chỉ giới trùng nhau. Đối với công trình cao từ 3,5m trở lên, ô văng, mái hiên, ban công được phép vượt quá chỉ giới đường đỏ nhưng cần đáp ứng các yêu cầu sau:
- Độ vượt phải nhỏ hơn độ rộng của vỉa hè.
- Đảm bảo an toàn của hệ thống mạng điện.
- Đảm bảo kiến trúc cảnh quan, mỹ quan của khu vực.
- Phần vượt quá chỉ có thể là ban công, mái che, tuyệt đối không được xây dựng quây kín thành phòng riêng.
Tóm lại, pháp luật có quy định về những trường hợp đặc biệt được phép xây dựng vượt quá chỉ giới đường đỏ cho phép. Việc xây dựng vượt quá chỉ giới đường đỏ cần được sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nhưng trên thực tế, nhiều chủ đầu tư vì muốn mở rộng phần đất của mình mà tự ý vượt quá chỉ giới đường đỏ, dẫn đến phải tháo dỡ công trình và gây khó khăn cho công tác quản lý xây dựng.
Vì thế, để tránh phát sinh rủi ro không mong muốn, gia chủ nên tìm hiểu cụ thể quy định về chỉ giới xây dựng nhà ở, chỉ giới đường đỏ, khoảng lùi xây dựng hay những trường hợp có hoặc không được phép vượt quá chỉ giới đường đỏ khi xây nhà.
5. Vi phạm chỉ giới bị phạt bao nhiêu?
Nếu như xây dựng công trình, nhà ở vượt quá chỉ giới xây dựng tức là không đúng với quy hoạch xây dựng. Theo đó, sẽ bị xử phạt hành chính về hành vi vi phạm quy định về trật tự xây dựng theo quy định tại Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP. Hành vi xây dựng công trình vi phạm chỉ giới xây dựng trên bản đồ quy hoạch sẽ bị phạt tiền từ 80 triệu đến 1 tỷ đồng tùy vào trường hợp vi phạm cụ thể.
5.1 Vi phạm chỉ giới lần đầu
Theo quy định tại Khoản 9 điều 16, Nghị định 16/2022/NĐ-CP về xử phạt hành chính khi vi phạm quy định về trật tự xây dựng, các cá nhân/ tổ chức sẽ bị phạt tiền như sau:
5.2 Tiếp tục vi phạm chỉ giới sau khi lập biên bản (nhưng chưa ban hành quyết định xử phạt)
Sau khi bị lập biên bản hành chính nhưng chưa ban hành quyết định xử phạt về hành vi vi phạm chỉ giới, nếu cá nhân hay tổ chức vẫn tiếp tục thực hiện hoạt động xây dựng không đúng quy hoạch, dù người có thẩm quyền đã yêu cầu chấm dứt sẽ phải chịu mức phạt cụ thể theo quy định tại Khoản 12 điều 16, Nghị định 16/2022/NĐ-CP:
5.3 Tái phạm sau khi bị xử phạt lần đầu (nhưng không bị truy cứu trách nhiệm hình sự)
Trường hợp các cá nhân, tổ chức sau khi bị xử phạt hành chính về vi phạm chỉ giới xây dựng mà vẫn tiếp tục vi phạm (nhưng không bị truy cứu trách nhiệm hình sự) sẽ chịu mức phạt theo quy định tại Khoản 13 điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP:
Ngoài việc bị phạt tiền thì xây dựng công trình vi phạm chỉ giới xây dựng sẽ buộc phải tháo dỡ công trình, phần công trình vượt quá chỉ giới xây dựng (căn cứ điểm c khoản 15 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP). Người dân sẽ không được điều chỉnh giấy phép xây dựng để hợp thức hóa phần xây lấn chỉ giới xây dựng.
6. Câu hỏi liên quan đến quy định về chỉ giới xây dựng nhà ở
6.1 Mục đích của việc quy định chỉ giới xây dựng là gì?
- Đảm bảo an toàn giao thông, phòng cháy chữa cháy và thoát hiểm.
- Đảm bảo vệ sinh môi trường, cảnh quan kiến trúc đô thị.
- Tạo điều kiện cho việc sử dụng đất hợp lý, hiệu quả.
Do đó, để hạn chế việc lấn chiếm đất công và các tranh chấp về đất, trước khi xây dựng công trình thì người dân nên tìm hiểu kỹ về chỉ giới xây dựng, chỉ giới đường đỏ.
6.2 Xây nhà phải cách đường bao nhiêu mét mới hợp pháp?
Tùy thuộc vào bề rộng đường tiếp giáp với lô đất xây dựng nhà ở và chiều cao nhà ở mà có khoảng cách với lề đường (khoảng lùi) khác nhau. Nếu nhà ở xây dựng mà có chiều cao bằng hoặc thấp hơn 19m thì được phép xây dựng sát chỉ giới đường đỏ, còn lại người dân phải xây nhà cách đường từ 0 – 6m.
6.3 Bộ phận nào của công trình có thể vượt qua chỉ giới đường đỏ?
Theo quy định chung, không có bộ phận nào của công trình được phép vượt quá chỉ giới đường đỏ. Việc xây dựng vượt quá chỉ giới đường đỏ sẽ ảnh hưởng đến việc mở rộng đường, gây cản trở giao thông và mất an toàn.
Tuy nhiên, có một số trường hợp ngoại lệ được phép xây dựng vượt quá chỉ giới đường đỏ, nhưng cần đáp ứng các điều kiện nhất định và được sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Có thể kể đến như: bậc thềm, vệt dắt xe, bậu cửa, ban công, mái ô,…
Để biết chính xác trường hợp nào được phép vượt quá chỉ giới đường đỏ và các yêu cầu cụ thể, bạn cần liên hệ với cơ quan quản lý nhà đất địa phương để được hướng dẫn cụ thể.
6.4 Có được xây hàng rào ngoài chỉ giới xây dựng
Theo tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9411 : 2012 về Nhà ở liên kế – tiêu chuẩn thiết kế, thì: Không được xây hàng rào ngoài chỉ giới xây dựng. Chỉ có thể xây dựng hàng rào thoáng hoặc hàng rào bằng cây bụi trong trường hợp mặt tiền nhà đất cách chỉ giới đường đỏ dưới 2,4m.
6.5 Có được xây nhà trong lộ giới không?
Câu trả lời là “Không”. Lộ giới hay còn được gọi là chỉ giới đường đỏ, dùng để chỉ ranh giới phần quy hoạch mở đường hoặc hẻm, để người dân phân biệt đâu là đất được xây dựng, đâu là phần đất thuộc quy hoạch. Tại các đô thị lớn, lộ giới chính là phần đất dùng để làm đường đi như vỉa hè, lề đường, lòng đường.
Lộ giới là phần đất công, mang tính cộng đồng nên người dân không được phép xây nhà trong lộ giới. Nếu cố tình vi phạm thì ngoài xử phạt hành chính sẽ bị buộc tháo dỡ công trình.
Bài viết này hy vọng đã cung cấp cho bạn đọc những thông tin hữu ích liên quan đến quy định về chỉ giới xây dựng nhà ở tại Việt Nam.